{"id":3673,"date":"2022-08-30T14:41:41","date_gmt":"2022-08-30T17:41:41","guid":{"rendered":"http:\/\/www.brasil-economia-governo.org.br\/?p=3673"},"modified":"2022-08-30T14:41:41","modified_gmt":"2022-08-30T17:41:41","slug":"uma-leitura-a-respeito-da-gestao-imobiliaria-da-uniao-o-caso-dos-fundos-de-investimentos-imobiliario-com-o-patrimonio-da-uniao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/?p=3673","title":{"rendered":"Uma leitura a respeito da gest\u00e3o imobili\u00e1ria da Uni\u00e3o: O caso dos Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rio com o patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o"},"content":{"rendered":"

Uma leitura a respeito da gest\u00e3o imobili\u00e1ria da Uni\u00e3o: O caso dos Fundos de Investimentos Imobili\u00e1rio com o patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o<\/strong><\/h3>\n

Por Felipe Tavares*<\/em><\/p>\n

O caso brasileiro dos ativos imobili\u00e1rios da Uni\u00e3o \u00e9 repleto de peculiaridades para um microeconomista se debru\u00e7ar e aplicar os seus conceitos te\u00f3ricos sobre efici\u00eancia alocativa de recursos escassos. Segundo o Balan\u00e7o Geral da Uni\u00e3o (BGU)[1]<\/a>, a Uni\u00e3o possui, aproximadamente 800 mil im\u00f3veis, com valor de R$ 1,34 trilh\u00e3o, sendo este patrim\u00f4nio dividido entre: \u201cBens de Uso Especial\u201d (R$ 724 bilh\u00f5es); \u201cBens de Uso Comum do Povo\u201d (R$ 335 bilh\u00f5es); \u201cBens Dominicais\u201d (R$ 216 bilh\u00f5es); \u201cBens Im\u00f3veis em Andamento\u201d (R$ 56 bilh\u00f5es); \u201cAtivos de Concess\u00e3o de Servi\u00e7os\u201d (R$ 12 bilh\u00f5es); \u201cInstala\u00e7\u00f5es\u201d (R$ 5 bilh\u00f5es); e \u201cOutros\u201d (R$ 3 bilh\u00f5es).<\/p>\n

Para se ter ideia do tamanho expressivo do patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio da Uni\u00e3o, o valor do estoque imobili\u00e1rio representa aproximadamente 18% do PIB do Brasil de 2020 (R$ 7,5 trilh\u00f5es), ou 50% do PIB argentino, 660% do PIB paraguaio, 450% do PIB Uruguaio ou 620% do boliviano, considerando-se o mesmo ano. Os dados do BGU e a compara\u00e7\u00e3o com o PIB de diversos pa\u00edses da Am\u00e9rica do Sul evidencia que a Uni\u00e3o \u00e9 o maior concentrador de terras do pa\u00eds.<\/p>\n

O estoque expressivo de ativos imobilizados n\u00e3o \u00e9 afrontoso somente pelo seu valor em si, mas tamb\u00e9m por demanda relevados esfor\u00e7os em termos or\u00e7ament\u00e1rios e de capital humano para ser administrado. A Uni\u00e3o gasta anualmente em torno de R$ 1,6 bilh\u00e3o com a manuten\u00e7\u00e3o desses im\u00f3veis e alugu\u00e9is e a Secretaria do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o (SPU) possui um quadro de aproximadamente 1.200 funcion\u00e1rios mobilizados para a presta\u00e7\u00e3o desse servi\u00e7o.Mesmo com elevados gastos e equipe numerosa, mais de 10 mil im\u00f3veis da Uni\u00e3o est\u00e3o desocupados, situa\u00e7\u00e3o que acentua a deprecia\u00e7\u00e3o dos ativos, que hoje situa-se em torno de R$ 18 bilh\u00f5es[2]<\/a> por ano. Isto \u00e9, h\u00e1 um custo de oportunidade em manter os ativos imobili\u00e1rios da Uni\u00e3o pr\u00f3ximos de R$ 20 bilh\u00f5es\/ano, que representa 25% do or\u00e7amento executado da educa\u00e7\u00e3o no Brasil em 2020.<\/p>\n

Al\u00e9m dos elevados custos de manuten\u00e7\u00e3o, alugu\u00e9is e m\u00e3o de obra, os im\u00f3veis desocupados da Uni\u00e3o normalmente encontram-se em situa\u00e7\u00f5es de abandono, abrindo espa\u00e7o, inclusive, para invas\u00f5es e eventuais trag\u00e9dias. Um exemplo foi o ocorrido em 2018, quando o antigo pr\u00e9dio da Pol\u00edcia Federal no centro de S\u00e3o Paulo, que estava irregularmente invadido, incendiou e desabou, gerando um estado de alerta sobre a exist\u00eancia de im\u00f3veis de propriedade da Uni\u00e3o em situa\u00e7\u00f5es cr\u00edticas.[3]<\/a><\/p>\n

\u00c9 diante deste dilema que Pol\u00edticas P\u00fablicas de desinvestimento se tornam t\u00e3o importantes e urgentes para o bem-estar da sociedade. Dessa maneira, a aliena\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o n\u00e3o representa desmonte do estado, mas sim uma reordena\u00e7\u00e3o das prioridades da Na\u00e7\u00e3o, contribuindo para a sa\u00fade financeira do Estado brasileiro que viabiliza o emprego em gastos priorit\u00e1rios como Sa\u00fade, Educa\u00e7\u00e3o e Seguran\u00e7a.<\/p>\n

Mas esse processo de desinvestimento n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o simples quanto parece. No servi\u00e7o p\u00fablico, tanto para comprar quanto para vender, \u00e9 necess\u00e1rio que se utilizem procedimentos regulamentados e transparentes. Afinal, preservar o er\u00e1rio \u00e9 fundamental para o bem-estar da sociedade.<\/p>\n

A Lei n\u00ba 13.240 de 30 de dezembro de 2015 disp\u00f5e sobre a administra\u00e7\u00e3o, a aliena\u00e7\u00e3o, a transfer\u00eancia de gest\u00e3o de im\u00f3veis da Uni\u00e3o e seu uso para a constitui\u00e7\u00e3o de fundos de investimento imobili\u00e1rio (FII). Os FIIs s\u00e3o instrumentos financeiros interessantes para o enfrentamento do problema do excesso de patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio da Uni\u00e3o, pois possibilita uma aliena\u00e7\u00e3o em escala e confere seguran\u00e7a de que o patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o ter\u00e1 o seu m\u00e1ximo valor de mercado obtido atrav\u00e9s da precifica\u00e7\u00e3o das cotas do fundo. Deste modo, uma vez que a Uni\u00e3o integraliza os seus im\u00f3veis em troca de cotas do FII, o im\u00f3vel deixa de ser p\u00fablico, portanto, a Uni\u00e3o aliena o ativo em quest\u00e3o e se torna apenas cotista do fundo com um patrim\u00f4nio equivalente aos valores de integraliza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis.<\/p>\n

Uma das grandes vantagens em utilizar o mecanismo de FIIs<\/em> para destinar o seu patrim\u00f4nio \u00e9 contar com profissionais especializados na gest\u00e3o dos seus ativos, pois o FII nada mais \u00e9 do que um condom\u00ednio fechado onde os seus integrantes compartilham do interesse comum em investir no mercado imobili\u00e1rio.O administrador do fundo \u00e9 o propriet\u00e1rio fiduci\u00e1rio e respons\u00e1vel pelo fundo, mas al\u00e9m do administrador, o FII pode contratar prestadores de servi\u00e7os especializados como gestores, consultores imobili\u00e1rios etc. Assim, o FII funciona de forma que gestores especializados criam estrat\u00e9gias para a valoriza\u00e7\u00e3o dos ativos, incorporando capital e destinando os ativos para os seus melhores usos.<\/p>\n

Al\u00e9m da gest\u00e3o especializada, a Uni\u00e3o transfere ativos il\u00edquidos subutilizados que geram elevados custos de manuten\u00e7\u00e3o e gerenciamento, e potenciais trag\u00e9dias, por ativos l\u00edquidos, de f\u00e1cil gerenciamento e com baixo custo de carrego. \u00c9 importante destacar que a integraliza\u00e7\u00e3o n\u00e3o amea\u00e7a o patrim\u00f4nio p\u00fablico, pois, em termos comuns, a Uni\u00e3o est\u00e1 apenas trocando um ativo por outro e a decis\u00e3o sobre a venda dessas cotas est\u00e1 a cargo, \u00fanica e exclusivamente, da pr\u00f3pria Uni\u00e3o.<\/p>\n

A estrat\u00e9gia de utilizar FIIs para a aliena\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio p\u00fablico n\u00e3o \u00e9 novidade.No Brasil, o Estado de S\u00e3o Paulo foi o pioneiro nesta iniciativa, tendo criado o seu FII em 2018 com capital potencial estimado de R$ 1 bilh\u00e3o e expectativa de monetiza\u00e7\u00e3o de R$ 360 milh\u00f5es. Em 2021 foi a vez de Angra dos Reis aderir \u00e0 pol\u00edtica, sendo o primeiro munic\u00edpio a criar um FII. Os casos de S\u00e3o Paulo e Angra mostram que os FIIs v\u00eam ganhando bastante espa\u00e7o nas administra\u00e7\u00f5es p\u00fablicas brasileira, sendo um grande passo em dire\u00e7\u00e3o ao aumento da efici\u00eancia da m\u00e1quina p\u00fablica, reordenando o senso de prioridade dos governos.<\/p>\n

As iniciativas citadas tiveram um longo caminho legislativo para virarem realidade. No entanto, no caso da Uni\u00e3o, a Lei n\u00ba 13.240\/15 expressa que n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1ria autoriza\u00e7\u00e3o legislativa espec\u00edfica para a aliena\u00e7\u00e3o dos seus im\u00f3veis, ou seja, a autoriza\u00e7\u00e3o legislativa j\u00e1 foi concedida pela pr\u00f3pria lei. Assim, a Uni\u00e3o n\u00e3o possui barreiras legais para iniciar uma Pol\u00edtica P\u00fablica que \u00e9 urgente para o aumento da efici\u00eancia do Estado brasileiro.<\/p>\n

O projeto \u201cIncorpora Brasil\u201d foi iniciado com a miss\u00e3o de dar vida a essa pol\u00edtica p\u00fablica. O modelo de neg\u00f3cios do projeto passa pela sele\u00e7\u00e3o e um gestor profissional em formato competitivo, sendo esta contrata\u00e7\u00e3o feita no ambiente da bolsa de valores. A sele\u00e7\u00e3o do gestor segue crit\u00e9rios espec\u00edficos t\u00e9cnicos, onde somente os gestores que confirmarem tais requisitos estar\u00e3o habilitados para concorrer.<\/p>\n

Ap\u00f3s a sele\u00e7\u00e3o do gestor, ele ainda possui um compromisso de integralizar recursos financeiros no fundo, de forma a dar a liquidez inicial necess\u00e1ria a ele. Ent\u00e3o, com os im\u00f3veis e recursos financeiros integralizados, o capital social do fundo \u00e9 dividido entre o gestor e a Uni\u00e3o, sendo as cotas partes dadas pelos valores monet\u00e1rios dos ativos. Em outras palavras, o instrumento constitui o compartilhamento do risco com o gestor, pois este possui seu capital alocado no fundo, o que chamamos de skin in the game<\/em>.<\/p>\n

Deste modo, a Uni\u00e3o passa a ter um ativo l\u00edquido, precificado a mercado, com capacidade de gera\u00e7\u00e3o de benef\u00edcio econ\u00f4mico e com elevado grau de governan\u00e7a. O instrumento foi desenhado prevendo uma meta de rentabilidade, ou benchmark, sendo esta a taxa m\u00ednima de rentabilidade que o gestor deve entregar \u00e0 Uni\u00e3o. Caso o gestor supere a meta, ent\u00e3o este passa a ser remunerado pela taxa de performance. Este desenho garante que a Uni\u00e3o ter\u00e1 um ativo bem gerido, caso contr\u00e1rio o pr\u00f3prio gestor n\u00e3o se remunera.<\/p>\n

Diante do exposto, o Projeto Incorpora Brasil<\/em> traz uma nova perspectiva para a gest\u00e3o patrimonial da Uni\u00e3o, trazendo um modelo com elevado padr\u00e3o de governan\u00e7a e maximiza\u00e7\u00e3o do valor gerado para a sociedade.[4]<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a>Publicado em 25\/11\/2020 (tesourotransparente.gov.br<\/a>).<\/p>\n

[2]<\/a>A SRF n\u00b0 162\/1998 da Receita Federal do Brasil determina que a taxa anual de deprecia\u00e7\u00e3o de instala\u00e7\u00f5es e edifica\u00e7\u00f5es s\u00e3o iguais a 10% e 4%, respectivamente. Para o patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio da Uni\u00e3o foi utilizado 4% como refer\u00eancia na estima\u00e7\u00e3o. http:\/\/sijut2.receita.fazenda.gov.br\/sijut2consulta\/link.action?&visao=original&idAto=15004.<\/p>\n

[3]<\/a>https:\/\/g1.globo.com\/sp\/sao-paulo\/noticia\/2020\/05\/01\/desabamento-do-predio-no-largo-do-paissandu-completa-dois-anos.ghtml<\/a>.<\/p>\n

[4]<\/a> O projeto incorpora Brasil n\u00e3o necessita de nenhuma autoriza\u00e7\u00e3o legal ou infra legal para o seu lan\u00e7amento, estando integralmente autorizado pela Lei n\u00ba 13.240\/15. Deste modo, para o seu lan\u00e7amento basta a publica\u00e7\u00e3o de uma portaria espec\u00edfica pela SPU com os im\u00f3veis espec\u00edficos e que o edital de contrata\u00e7\u00e3o do gestor seja publicado.<\/p>\n

 <\/p>\n

* Felipe Tavares<\/strong> \u00e9 ex-diretor de Projetos da Secretaria Especial de Desestatiza\u00e7\u00e3o do Minist\u00e9rio da Economia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

O autor faz uma an\u00e1lise dos efeitos do Projeto Incorpora Brasil, que traz uma nova perspectiva para a gest\u00e3o patrimonial da Uni\u00e3o, trazendo um modelo com elevado padr\u00e3o de governan\u00e7a e maximiza\u00e7\u00e3o do valor gerado para a sociedade.<\/p>\n","protected":false},"author":202,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3673"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/202"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=3673"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/3673\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=3673"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=3673"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.brasil-economia-governo.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=3673"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}